宅地建物取引業の免許申請を進める際、多くの方が疑問に思われる言葉に政令使用人があります。
普段あまり聞き慣れない言葉ですが、宅建業免許を維持、取得する上では非常に重要な役割を担っています。特に支店を設置する場合や、代表取締役が多忙で事務所に常駐できない場合には、この政令使用人の設置が必須となります。
今回は、宅建業免許における政令使用人の定義から、どのようなケースで設置が必要になるのか、その具体的な判断基準を解説します。
政令使用人とは？その定義と役割
宅建業法における政令使用人とは、一言で言えば、その事務所の代表者に代わって、契約を締結する権限を持つ責任者のことです。正式には、宅建業法施行規則第２条の２で定められています。一般的には、支店長や営業所長といった役職の方がこれに該当します。
政令使用人の主な特徴
契約締結権限
宅地建物の売買や交換、賃借の媒介など、実務上の契約を結ぶ権限を持っています。
常勤性
その事務所に常勤していることが絶対条件です。名義だけを借りることは認められていません。
欠格事由
代表者や役員と同様に、本人に一定の欠格事由がないことが求められます。
政令使用人の設置が必要なケース、不要なケース
政令使用人を置かなければならないかどうかは、「代表取締役がその事務所に常駐しているか」という点に集約されます。
主たる事務所(本店)の場合
本店において政令使用人が必要かどうかは、代表取締役の勤務実態によって決まります。
設置不要なケース
代表取締役がその本店に常勤している場合。代表者本人が契約締結権限を持って常駐しているため、別途政令使用人を立てる必要はありません。
設置が必要なケース
代表取締役が本店に常勤していない場合。例えば、代表者が別の会社を経営しており、本店を不在にすることが多い場合などは、代わりに契約権限を持つ政令使用人を置く必要があります。
判断が分かれるケース
代表取締役が他法人の代表や役員を兼務している場合。この場合は、他法人での勤務状況や拘束時間などを総合的に判断し、本店での常勤性が認められないと判断されれば、政令使用人の設置を指導されることがあります。
従たる事務所(支店)の場合
支店については、基本的に政令使用人の設置が必要になります。
設置が必要なケース
代表取締役が常勤していない支店。通常、代表取締役は本店に常勤するため、支店には支店長を政令使用人として登録します。
特殊なケース
もし代表取締役が支店に常駐し、本店を不在にする場合、書類上の手続きが少し特殊になります。この場合、支店に別途政令使用人を置く必要はありませんが、免許申請上は代表取締役をその支店の政令使用人として登録し、逆に代表者が不在となる本店側に政令使用人を設置しなければなりません。
実務でよくある質問と注意点
実務でよくある質問と注意点についてポイントを２つ挙げます。
ポイント①：専任の宅地建物取引士との違い
専任の宅地建物取引士がいれば、政令使用人はいらないのでは？と聞かれることがありますが、これは全くの別物です。
専任の宅地建物取引士は重要事項説明など、宅建業法上の実務を行う専門家であるのに対して、政令使用人は、会社を代表して契約を行う責任者をいいます。
もちろん、一人の人が政令使用人と専任の宅建士を兼ねることは可能ですし、小規模な支店では兼務するのが一般的です。
ポイント②：他法人の役員との兼務について
代表取締役が他の会社の役員を兼ねている場合、審査のハードルが上がります。週に数日しか事務所に居なかったり、他の会社経営を優先している場合は、代表者自身の常勤性が否定され、政令使用人を立てるよう求められます。この判断は管轄の許可行政庁によって微妙に細かな基準が異なるため、事前の確認は欠かせません。
まとめ
政令使用人は、宅建業の健全な営業を担保するための重要な立場です。誰を登録するかによって、その事務所の責任の所在が明確になります。特に、多角経営をされている代表者やこれから支店を増やしていこうとお考えの企業様にとっては、避けて通れない論点です。
・代表者が常勤なら不要。
・代表者が不在(支店)なら必須
・兼務がある場合は要注意
この３点を軸に、ご自身の会社の体制を一度チェックしてみてください。
宅建業免許の申請や変更届において、政令使用人の選任や常勤性の証明に不安がある場合は、当事務所へご相談ください。
「グラス湘南行政書士事務所」
