宅建業を始めるにあたって、避けて通れないハードルに事務所要件があります。
自宅に一室を事務所にすればいいだろう・・
レンタルオフィスでも借りようかな・・
・・と考えていると、いざ申請という段階でこの事務所では許可が下りないといった事態に陥るケースが少なくありません。
今回は、神奈川県における宅建業免許申請のガイドラインに基づき、どのような場所が事務所として認められるのか、その具体的な要件と注意点を解説します。
そもそも宅建業法における事務所とは？
まず、宅建業法上の事務所の定義を整理すると大きく分けて以下の２つのパターンがあります。
本店または支店として商業登記されたもの
法人の場合、登記簿上の本店は、原則として宅建業の事務所として扱われます。ここで中が必要なのは、本店で宅建業を行わない場合です。例えば、本店では建設業のみを行い、支店で宅建業を行うというケースです。この場合、本店も宅建業の事務所と見なされます。つまり、本店にも営業保証金の供託や専任の宅地建物取引士の設置が必要になるのです。
継続的に業務を行う施設を有し、契約締結権限のある使用人がいる場所
登記簿上の支店でなくても、実態として継続的に業務を行え、支店長などの責任者が常駐している場所も事務所に含まれます。
事務所要件の適格性
宅建業の事務所として、認められるためには、物理的にも社会通念上も、独立した業務を行い得る機能を有していることが求められます。これが非常に重要で、単に机と椅子があれば良いというわけではありません。
下記へ認められないケースの例を挙げます。
テント貼りやホテルの客室
当たり前といえばそうですが、一時的な施設や、間仕切りなしで共同使用することは、認められません。
他者との共用
一つの部屋を他の会社と間仕切りなしで共同使用することは認められません。
自宅の一部を事務所にする場合の注意点
個人事業主やスタートアップの法人で、分譲マンションや賃貸住宅の自宅の一部を事務所とするケースです。この場合、以下の４つのポイントが必須となります。
玄関から他の部屋を通らずに事務所に行けること
例えば、リビングを通らないと事務所に行けない間取りでは不可となります。
事務所を通らずに居住部分に行けること
家族の生活導線と業務導線が完全に分離されている必要があります。
生活部分と壁などで明確に区切られていること
襖やカーテンレールではなく、しっかりとした壁や建具で仕切られている必要があります。
事務所としての形態が整い、専ら事務所として使用していること
寝具や生活用品が置かれている部分は、事務所として認められません。
さらにマンションの場合は管理規約が大きな壁になります。例えば、規約で居住専用と定められている場合、事務所としての使用が認められず、免許申請ができません。あらかじめ管理組合からの承諾書や、事務所使用を認める旨の規約の写しを確認しておく必要があります。
同一のフロアにた業者と同居する場合の注意点
一つのオフィスに複数の会社が入る場合や、いわゆるレンタルオフィスを利用する場合も注意が必要です。認められる要件としては、１８０cm以上の高さがあるパーテーションによる仕切りです。隣の視線が遮られ、独立性が保たれているとみなされる基準です。
また、共用廊下から、他の会社に通らずに自社のスペースに直接入れる構造でなければなりません。よくフロアの独立性がないコワーキングスペースでは、この独立性を確保することが難しいため、個室タイプでない限り、免許取得は極めて困難といえます。
申請時に求められる証明の厳しさ
「要件を満たしているつもり」であっても、それを書面で証明できなければ、要件をクリアすることはできません。神奈川県への申請では、以下の資料が重要視されます。
写真
建物外観、商号掲示が確認できる入口、事務所内部全景、入口から導線などを多角的に撮影します。
平面図
間取りや寸法、机・什器の配置を正確に記入した図面が必要です。
審査官が写真をみて、「ここから先は生活空間ではないか？」「他社との境界が曖昧ではないか？」という視点で厳しくチェックします。
まとめ
宅建業免許の事務所要件は、一度借りてしまった後に、要件に合わず免許が取れませんでしたでは目も当てられません。
賃貸で物件を借りる場合は、管理規約や間取図を確認し、要件を満たしているか必ず確認してください。
法人の登記をする前に本店をどこにするか、その本店で宅建業を行わない場合のリスクを考慮することが肝要です。
この物件で免許が取れるか不安だ・・
写真の撮り方や図面の書き方がわからない・・
・・という方は、ぜひ一度、当事務所へご連絡ください。宅建業免許のスムーズな申請をサポートいたします。
「グラス湘南行政書士事務所」
