宅建業免許は申請すれば誰でも取得できるわけではありません。そこには審査基準を満たさなければ不許可となってしまうリスクがあります。
今回は、審査上の落とし穴やどのようなケースで不許可になってしまうのかを、神奈川の行政書士が解説します。
宅建業免許を支える３つの柱
審査基準は大きく分けて３つの要素で構成されています。１つでも欠けてしまえば、許可を得ることができません。
・物的要件(事務所)：物理的に独立したスペースがあるか。
・人的要件(専任の取引士)：適切な資格者が常勤しているか。
・欠格要件(誠実性)：経営陣に法的な問題がないか。
物件的要件(事務所の独立性)
不許可または補正になりやすいのが、事務所の要件といえます。宅建業の事務所には継続的に業務が行える独立したスペースが求められます。
不許可リスクが高いケース
自宅の一室を事務所にする場合
玄関から事務所スペースへ行くのに、リビングや寝室を通るような間取りではNGです。生活スペースと事務所スペースが完全に仕切られており、他人の目から見ても、ここは会社だと認識できる必要があります。
他社と同居(シェアオフィス)
固定式のパーテーションで区切られ、他の会社を通らずに自社スペースへ入れる構造でなければなりません。フリーアドレスでの登録は、原則として認められません。
ここで注意が必要なのが、バーチャルオフィスは、宅建業において事務所の実体が重視されるため、基本的には認められません。
人的要件(名前貸し)は絶対にNG
専任の宅地建物取引士は、事務所の従業員5人につき1人以上の割合で設置義務があります。ここで重要なのは専任性(常勤性)です。
不許可リスクが高いケース
他社でフルタイム勤務している
専任の取引士は、その事務所の営業時間中、常にそこにいなければなりません。副業で他社の正社員をしているようなケースは認められません。
住所が極端に遠い
事務所が東京なのに、宅建士の住所が大阪で、通勤の事実が確認できない場合などは、追及される原因となります。
他法人の代表取締役である
原則として、他社の代表を務めている人は専任とみなされません。ただし、その会社が同じ場所にある場合などは例外的に認められるケースがあります。
欠格要件(過去の過ちは5年間欠格)
宅建業法第5条には、免許を与えてはいけない欠格要件が定められています。
（免許の基準）
第5条 国土交通大臣又は都道府県知事は、第3条第1項の免許を受けようとする者が次の各号のいずれかに該当する場合又は免許申請書若しくはその添付書類中に重要な事項について虚偽の記載があり、若しくは重要な事実の記載が欠けている場合においては、免許をしてはならない。
一 破産手続開始の決定を受けて復権を得ない者
二 第66条第1項第8号又は第9号に該当することにより免許を取り消され、その取消しの日から5年を経過しない者（当該免許を取り消された者が法人である場合においては、当該取消しに係る聴聞の期日及び場所の公示の日前60日以内に当該法人の役員（業務を執行する社員、取締役、執行役又はこれらに準ずる者をいい、相談役、顧問、その他いかなる名称を有する者であるかを問わず、法人に対し業務を執行する社員、取締役、執行役又はこれらに準ずる者と同等以上の支配力を有するものと認められる者を含む。以下この条、第18条第1項、第65条第2項及び第66条第1項において同じ。）であつた者で当該取消しの日から5年を経過しないものを含む。）
三 第66条第1項第8号又は第9号に該当するとして免許の取消処分の聴聞の期日及び場所が公示された日から当該処分をする日又は当該処分をしないことを決定する日までの間に第11条第1項第4号又は第5号の規定による届出があつた者（解散又は宅地建物取引業の廃止について相当の理由がある者を除く。）で当該届出の日から5年を経過しないもの
四 前号に規定する期間内に合併により消滅した法人又は第11条第1項第4号若しくは第5号の規定による届出があつた法人（合併、解散又は宅地建物取引業の廃止について相当の理由がある法人を除く。）の前号の公示の日前60日以内に役員であつた者で当該消滅又は届出の日から5年を経過しないもの
五 禁錮以上の刑に処せられ、その刑の執行を終わり、又は執行を受けることがなくなつた日から5年を経過しない者
六 この法律若しくは暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律（平成3年法律第77号）の規定（同法第32条の3第7項及び第32条の11第1項の規定を除く。第18条第1項第7号及び第52条第7号ハにおいて同じ。）に違反したことにより、又は刑法（明治40年法律第45号）第204条、第206条、第208条、第208条の2、第222条若しくは第247条の罪若しくは暴力行為等処罰に関する法律（大正15年法律第60号）の罪を犯したことにより、罰金の刑に処せられ、その刑の執行を終わり、又は執行を受けることがなくなつた日から5年を経過しない者
七 暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律第2条第6号に規定する暴力団員又は同号に規定する暴力団員でなくなつた日から5年を経過しない者（以下「暴力団員等」という。）
八 免許の申請前5年以内に宅地建物取引業に関し不正又は著しく不当な行為をした者
九 宅地建物取引業に関し不正又は不誠実な行為をするおそれが明らかな者
十 心身の故障により宅地建物取引業を適正に営むことができない者として国土交通省令で定めるもの
十一 営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者でその法定代理人（法定代理人が法人である場合においては、その役員を含む。）が前各号のいずれかに該当するもの
十二 法人でその役員又は政令で定める使用人のうちに第1号から第10号までのいずれかに該当する者のあるもの
十三 個人で政令で定める使用人のうちに第1号から第10号までのいずれかに該当する者のあるもの
十四 暴力団員等がその事業活動を支配する者
十五 事務所について第31条の3に規定する要件を欠く者
２ 国土交通大臣又は都道府県知事は、免許をしない場合においては、その理由を附した書面をもつて、申請者にその旨を通知しなければならない。
| 項目 | 内容の要約 |
| 刑罰歴 | 宅建業法違反、暴力的な罪、背任罪などで罰金刑以上の刑を受けてから5年を経過していない。 |
| 免許取消し | 不正な手段で免許を取得したり、業務停止処分に違反して免許を取り消されてから5年以内。 |
| 破産者 | 破産手続開始の決定を受けて、復権を得ていない。 |
| 暴力団員 | 暴力団員、または暴力団員でなくなってから5年を経過していない。 |
特に注意するべきは役員の範囲です。監査役や、持ち株比率が5％以上の株主(相談役等含む)の中に一人でも該当者がいれば、会社全体として免許が受けられません。ご自身では大丈夫と思っていても、役員名簿を確認してみたらアウトだった、という事例は少なくありません。
意外な落とし穴！経歴の不一致
意外と多いのが、過去に提出した宅建士登録の情報と、今回の免許申請の情報が食い違っているケースです。
職歴の矛盾
宅建士登録時の勤務先データと、今回の履歴書が一致しない場合、虚偽申請を疑われる可能性があります。
無免許営業の疑い
会社設立から免許取得までの間に、既に不動産仲介のような売上が立っていると、無免許で営業していたのでは？と当局から厳しい調査が入ってしまうリスクがありますので注意が必要です。
まとめ
宅建業免許の審査は、近年デジタル化が進み効率化されていますが、その分データの整合性については非常にシビアになっています。不許可になれば、申請手数料は戻ってきませんし、何より開業スケジュールが大幅に狂ってしまいます。
免許申請に少しでも不安がある場合は、申請前に一度、当事務所へご連絡ください。
「グラス湘南行政書士事務所」
