宅地建物取引業(宅建業)を始めるにあたって宅建業免許の取得が必要です。
しかし、免許申請の手続きは煩雑で、書類の不備一つで許可が大幅に遅れることも珍しくありません。
今回は、神奈川の行政書士が東京都の宅建業免許申請のポイントを解説します。
免許取得にあたる注意点
東京都の宅建業免許申請は、国土交通省のガイドラインに基づき、許可行政庁である東京都による厳格な審査が行われます。
事業開始の大幅な遅延
不備による差戻しや修正対応が続くと、予定していた営業開始日に間に合わず、機会損失を招いてしまうことになります。
人的・時間的コストの増大
会社設立と並行して申請を行う場合、膨大な書類作成に追われ、本業である物件の仕入れや集客準備に手が回らなくなるリスクがあります。
申請前に確認するべき３つの条件
東京都で免許を取得するためには、まず以下の条件を満たしている必要があります。
➀事務所の独立性
自宅兼事務所や、レンタルオフィスを検討されている方は注意が必要です。
宅建業法上、事務所は独立した業務スペースである必要があります。
物理的独立性
他の法人や個人と共有する空間であっても、鍵のかかる個室であること、あるいは明確にパーテーション等で区切られていることが求められます。
看板の設置
事務所の入口に、宅建業者であることを示す看板の設置が義務付けられています。
➁専任の宅地建物取引士の設置
事務所ごとに、常勤の専任宅建士を設置しなければなりません。宅建士の資格を保有しているだけではなく、専任であることが絶対条件です。
他の事業との兼務や、週5日の勤務が困難な形態での雇用は認められない可能性が高いため注意が必要です。
➂供託(営業保証金の納付)
免許が下りた後、実際に営業を開始するには法務局への営業保証金の供託または保証協会への加入が必要です。どちらを選択するかで準備期間と費用が変わるため、事業計画に応じて検討することが肝要です。実際は保証協会への加入が一般的です。
免許取得には失敗しない準備が必要
下記へ失敗しやすいポイントを挙げます。
登記目的の確認
会社の定款を確認してください。不動産の売買、交換、賃貸及びその仲介並びに管理等といった、宅建業に関連する目的が登記されていないと、事業実態なしとみなされます。
図面の正確性
事務所の案内図、配置図、平面図は重要です。特に平面図は、執務スペースと接客スペースが明確に分かれているか、入口がどこか等、細かくチェックされます。
資金計画の明確化
会社設立直後の場合、開業資金の出所を問われることがあります。通帳のコピー等で、適正な資産があることを証明する準備をしておきましょう。
行政書士に依頼するメリット
宅建業免許申請は、ご自身で行うことも可能です。しかし、多くの方々が行政書士に依頼するのは下記のような理由があります。
➀審査基準の先読み
行政書士は許可行政庁がどこをチェックするかを熟知しています。事前相談から図面作成まで、行政庁が求める水準まで合せて最適化します。
➁書類作成の正確性
会社設立、定款変更、宅建業免許申請、保証協会加入の手続きをワンストップでサポートするため、整合性の取れた書類作成が可能です。
➂審査中の補正指示対応
審査中に補正指示があった場合でも、行政書士が窓口となって対応するため、精神的負担が軽減されます。
まとめ
宅建業免許申請の準備を始める際は、事務所探しから始まる方もいらっしゃるかと思いますが、物件の契約前に当事務所までご相談ください。事務所要件で検討している物件が満たせるのか等、事前に確認することが可能です。
当事務所は神奈川県ではありますが、東京都全域の宅建業免許申請を取扱っています。お気軽にご相談ください。
「グラス湘南行政書士事務所」
