不動産事業において、マンション管理と不動産取引は密接に関連しています。しかし、それぞれの業務を規律する法律は異なります。
マンション管理業は「マンションの管理の適正化の推進に関する法律(マンション管理適正化法)」、宅建業は「宅地建物取引業法(宅建業法)」によってそれぞれルールが定められています。
管理業務のみを行う場合、宅建業免許は不要ですが、管理業務に付随して不動産の売買や仲介を行う場合には宅建業免許が必要となります。
今回は、マンション管理業と宅建業免許、両方必要なケースについて触れていきます。
業務の範囲と法的根拠
それぞれの許認可がどのような業務を指しているかを明確にします。
マンション管理業(登録制)
管理組合から委託を受けて、管理事務を行う事業です。主には会計、出納、維持修繕の企画・実施調整などが業務となります。これらを行うには、マンション管理適正化法に基づくマンション管理業の登録が必要です。また、事務所ごとに管理業務主任者を置く義務があります。
宅建業(免許制)
宅地建物の売買、交換、またはこれらを代理・媒介(仲介)する行為を業として行う場合に必要です。また、他者の物件の賃借を代理・媒介する場合も該当します。
こちらは宅地建物取引業法に基づく宅建業免許が必要であり、事務所ごとに専任の宅建士の設置が義務付けられています。
両方必要になるケースは？
実務上、マンション管理会社が宅建業免許も取得し、両方を兼業するケースはあります。具体的に両方の登録、免許が必要になるのは、以下のような場面です。
管理物件の売買・賃貸の仲介を行う場合
管理組合から委託されたマンションの空き住戸について、オーナーの依頼を受けて売買や賃貸の入居募集を行う場合は、宅建業法上の仲介業務に該当するため、宅建業免許が必要です。
サブリース(転貸借)を行う場合
オーナーから物件を一括して借り上げ、それを第三者に転貸するサブリース業務において、転貸借契約の締結を代理、代行する場合や手数料を得て入居者募集を行う場合も、宅建業免許が必要となります。
管理組合へ不動産売買のコンサルティングを行う場合
管理組合の所有する共用部分の一部を処分したり、建替えに伴う不動産取引に関与したりする場合、その内容が売買の仲介や代理にあたると判断されれば宅建業免許が必要になります。
兼業にあたっての注意点
同一の事務所内において、一人の資格者が専任の管理業務主任者と専任の宅地建物取引士を兼務することは可能です。
同一人物が両方の資格を保持していれば、重複して専任者として登録することで、人員コストを抑えながら両事業の体制を構築できます。
しかし、兼務にあたって注意するべき点があります。
常勤性の確保
兼務する場合でも、その事務所に常勤し、専らその業務に従事できる体制にあることが大前提です。
各業法の義務の遵守
宅建業法における重要事項説明や契約書作成、マンション管理適正化法における管理事務報告など、それぞれの法律に基づいた適正な業務遂行が求められます。
事務スペースと掲示
事務所内では、宅建業の標識掲示や、重要事項説明を行うための環境確保など、各業法が求める物理的要件を満たしておく必要があります。
実務的な留意点
許認可申請の際は、それぞれの窓口に対して、事業計画と人員配置を明確に説明する必要があります。
両事業を営む際、契約の主体が管理会社としてなのか、宅建業者としてなのかを顧客に対して明確にするための契約書運用が重要です。トラブルを未然に防ぐためにも、業務ごとに明確な契約形態をとるよう整備しましょう。
まとめ
マンション管理業と宅建業を併せ持つことで、管理組合やオーナーへのワンストップな提案が可能となり、事業展開が大幅に拡張します。体制構築にあたっては、法的な要件を正しく整理し、無理のない運用プランを立てることが肝要です。
当事務所では宅建業免許申請やマンション管理業登録に関するサポートを行っております。専任の配置や事務所要件について、疑問をお持ちの方は、ぜひお気軽に当事務所までご連絡ください。
「グラス湘南行政書士事務所」
