宅建業免許と宅建士証の違いは何でしょうか。
どちらも宅建という言葉が含まれているため、混同してしまうテーマですが、この2つは事業を行うための許可と個人が業務を行うための資格という異なる制度となります。
今回は、宅建業免許申請を取り扱う行政書士の視点から、宅建業免許と宅建士証の違い、それぞれの要件について解説します。
宅建業免許は会社の許可、宅建士証は個人の資格？
宅建業免許（宅地建物取引業免許）
対象：事業者（法人または個人事業主）
役割：売買・仲介・賃貸など不動産取引業という事業を行うことを許す営業許可
宅建士証（宅地建物取引士証）
対象：個人
役割：重要事項説明などの独占業務を行う国家資格の証明書
飲食店で例えるなら、宅建業免許はレストランを開店するための営業許可証であり、宅建士証は料理を振る舞う調理師免許のような関係です。
宅建業免許とは？
宅建業免許は、反復継続して不動産の売買や仲介（媒介・代理）といった宅地建物取引業を営むために必要な営業許可です。
誰が必要？
不動産会社または個人事業主として不動産業を開業しようとする事業者が対象です。
免許の種類（知事免許と大臣免許）
事務所を設置するエリアによって、交付される免許の種類が変わります。
都道府県知事免許：1つの都道府県内のみ事務所を設置する場合
国土交通大臣免許：2つ以上の都道府県で事務所を設置する場合
主な要件
免許を取得するためには、以下の要件を満たす必要があります。
・独立した適切な事務所の確保（住居用や他社との同居には厳格な隔離条件があります）
・欠格要件に該当しないこと（欠格事由のない役員・事業者）
・専任の宅地建物取引士の設置
・営業保証金の供託、または保証協会への加入
宅建士証とは？
宅建士証は、国家試験である宅地建物取引士資格試験に合格し、都道府県での登録を経て交付される証明書です。
宅建士しかできない3つの独占業務
宅建士証を持っている資格者だけが、不動産取引において以下の独占業務を行うことができます。
・重要事項の説明（重説）
・重要事項説明書（35条書面）への記名
・契約内容書面（37条書面）への記名
電子契約やIT重説が導入された近年の不動産実務においても、これら重要業務の主体が宅建士である点に変わりはありません。
宅建士証取得までのステップ
試験に合格しただけでは宅建士として業務を行うことはできません。
➀宅建試験への合格
➁実務経験（2年以上）または登録実務講習の修了
➂都道府県知事への資格登録
➃宅建士証の交付申請・受領
宅建業免許と宅建士証の比較表
主な項目を一覧表にまとめました。
| 項目 | 宅建業免許 | 宅建士証 |
| 正式名称 | 宅地建物取引業免許 | 宅地建物取引士証 |
| 対象 | 事業者（法人・個人事業主） | 個人 |
| 目的・役割 | 不動産業（売買・仲介）を行うための営業許可 | 重要な法的書類の説明・記名を行うための資格 |
| 有効期間 | 5年間（更新手続きが必要） | 5年間（法定講習を受けて更新） |
| 欠格事由 | 役員の破産、一定の刑罰等 | 本人の破産、一定の刑罰等 |
| 取得コスト | 協会加入金・供託金等（約150万円〜） | 受験料・登録料・講習費等（数万円程度） |
宅建業免許と宅建士証の切っても切れない関係
宅建業免許と宅建士証が混同されやすい理由は、不動産業を開業・維持するためには両方が不可欠だからです。
宅建業法では、不動産取引の安全性を担保するため、事業者に対して専任の宅地建物取引士の設置を義務付けています。
5人に1人の設置義務
宅建業者は、ひとつの事務所において業務に従事する者の5人に1人以上の割合で、常勤かつ専任の宅建士を置かなければなりません。
例えば、従業員が10名いる不動産会社の場合、少なくとも2名以上の専任宅建士が必要となります。
片方だけでは事業が成立しない
社長（代表者）自身が宅建士である必要はありません。社長が有資格者でない場合でも、専任の宅建士を雇用すれば宅建業免許を取得することができます。しかし、宅建士が退職した場合は、新たに宅建士資格者を雇用しなければ事業を継続できないため、代表者も宅建士の資格を持っていることが望まれます。
不動産業開業のステップ
大まかには以下の順番で準備を進めます。
➀専任の宅建士の確保
自身が取得するか、有資格者を雇用します。
➁事務所の確保
宅建業法に適合した独立性のある事務所を準備します。
➂会社設立（法人で開業する場合）
事業目的に「宅地建物取引業」を正しく記載します。
➃宅建業免許の申請・弁済業務保証金分担金の納付
都道府県知事等へ申請を行い、審査を経て免許が交付されます。
まとめ
宅建業免許と宅建士証は不動産取引において車の両輪のような関係です。
それぞれの性質や要件を正確に把握し、無理のない計画で開業や資格活用を進めていくことが肝要です。
宅建業免許申請の手続きは、事務所要件の確認や必要書類の作成など多岐にわたります。ぜひ当事務所までお気軽にご連絡ください。
「グラス湘南行政書士事務所」
